Se avete affittato un immobile e il vostro inquilino non paga l’affitto, vi starete chiedendo quanto tempo ci vuole per mandarlo via e recuperare il vostro bene. La risposta non è semplice, perché dipende da diversi fattori, tra cui il tipo di contratto, la volontà dell’inquilino, il carico di lavoro del tribunale e le eventuali misure di emergenza adottate dal governo.

Quando si può sfrattare un inquilino che non paga?

La legge consente al locatore di agire con lo sfratto non appena il ritardo nel pagamento del canone supera 20 giorni dalla scadenza prevista in contratto. Quindi, basta anche un solo canone non versato per poter sfrattare l’inquilino. Tuttavia, è diritto di quest’ultimo pagare in qualsiasi momento, prima dell’emissione dell’ordinanza di sfratto, per bloccare la procedura e imporre la prosecuzione del contratto. In particolare, l’inquilino può versare tutto l’arretrato quando riceve la citazione per convalida dello sfratto oppure può farlo anche dinanzi al giudice (in questo caso, dovrà aggiungere le spese di procedura sostenute dal locatore).

Quanto dura la procedura di sfratto?

La prima fase per mandare via l’inquilino moroso è costituita dalla procedura di sfratto. I tempi possono variare sensibilmente da tribunale a tribunale, a seconda del carico di lavoro del singolo ufficio giudiziario. La legge prevede che a compiere il primo passo sia il locatore. Questi deve notificare al conduttore un atto, la cosiddetta citazione per convalida dello sfratto per morosità. In tale citazione, va indicata la data dell’udienza nella quale il giudice, accertata la morosità, ordinerà al conduttore di lasciare l’appartamento.

La data dell’udienza deve essere fissata entro 60 giorni dalla notifica della citazione. Se il giudice ritiene che la morosità sia provata, emette l’ordinanza di sfratto, che deve essere notificata al conduttore entro 10 giorni. L’ordinanza di sfratto fissa un termine perentorio, non inferiore a 10 giorni e non superiore a 6 mesi, entro il quale il conduttore deve liberare l’immobile. Se il conduttore non si oppone all’ordinanza di sfratto, il locatore può richiedere al giudice l’autorizzazione a procedere all’esecuzione forzata.

Quanto dura l’esecuzione forzata dello sfratto?

L’esecuzione forzata dello sfratto è l’ultima fase per recuperare l’immobile. Si tratta di un’attività svolta dall’ufficiale giudiziario, che si reca sul posto con il locatore e, se necessario, con la forza pubblica, per intimare al conduttore di lasciare l’immobile. Se il conduttore non obbedisce, l’ufficiale giudiziario provvede a disporre il cambio delle serrature e a consegnare le chiavi al locatore.

I tempi dell’esecuzione forzata dipendono dalla disponibilità dell’ufficiale giudiziario e dalla presenza di eventuali ostacoli o resistenze da parte del conduttore. In media, si può stimare che l’esecuzione forzata richieda dai 2 ai 4 mesi dalla richiesta del locatore.

sfratto - Foto di Thirdman/pexels.com

sfratto – Foto di Thirdman/pexels.com

Quali sono le eccezioni alla regola?

La procedura di sfratto per morosità può subire delle modifiche o delle sospensioni in presenza di alcune circostanze eccezionali. Ad esempio, il giudice può concedere al conduttore un termine di grazia di 90 giorni per pagare il debito, se questi dimostra di trovarsi in una situazione di grave difficoltà economica e sociale. Inoltre, il governo può emanare dei decreti che sospendono o prorogano i termini degli sfratti per morosità in caso di emergenza nazionale, come è avvenuto durante la pandemia da Covid-19.

Cosa fare se l’inquilino non paga l’affitto?

Se vi trovate nella situazione di avere un inquilino che non paga l’affitto, il consiglio è di agire con rapidità e determinazione, contattando un avvocato specializzato in materia di locazioni e avviando la procedura di sfratto. In alcuni casi, può essere conveniente cercare un accordo bonario con il conduttore, magari concedendogli uno sconto sugli arretrati o qualche mese di tolleranza, a fronte dell’impegno a lasciare l’immobile entro una data certa. In ogni caso, è importante tutelare i propri diritti e interessi, evitando di subire passivamente il comportamento dell’inquilino moroso.